O Artigo a seguir é do Arquiteto Thiago Jardim, que vem corroborar com alertas que temos feito aqui sobre os riscos que BH está correndo caso o Plano Diretor seja aprovado em segundo turno na CMBH.
Belo Horizonte é uma cidade agradável, relativamente nova, com um clima ameno e uma arquitetura saudável, com afastamento entre os edifícios e vegetação nos passeios, permitindo o fluxo de ventos e a boa climatização do ambiente. Aparte das favelas, a prefeitura de Belo Horizonte tem feito um bom papel em manter a cidade limpa e abastecida. A cidade possui razoável densidade populacional nas regiões centrais, o local mais acessível para a população, que é bom em termos de mobilidade, acessibilidade e dinamismo da economia urbana.
Nos últimos 25 anos, no entanto, há fatores que vem fomentando a fragmentação da cidade, elevando o trânsito e minando a sua capacidade de elevar o seu potencial. A partir de 1996, em decorrência da aprovação de um novo plano diretor, o desenvolvimento dos grandes edifícios Belo-Horizontinos, que era concentrado na região central, se espalhou pelo território do município especialmente em direção à região sul. Por um lado, se tem uma desconcentração da população e da atividade econômica do centro e por outro o aumento da necessidade de trânsito diário.
Com esse plano diretor, que inviabiliza o aproveitamento ótimo dos terrenos em Belo Horizonte, o desenvolvimento imobiliário acabou também fugindo da capital. Até então, mais de R$ 6 bilhões de reais foram convertidos em infraestrutura e edifícios em Nova Lima, Betim, Lagoa Santa e demais municípios periféricos enquanto os edifícios Belo-Horizontinos envelhecem e se tornam desvalorizados. Hoje, o valor do metro quadrado na região central, que foi e deveria continuar sendo a região mais nobre da cidade, é inferior ao valor do metro quadrado da Alameda da Serra em Nova Lima.
Ao legislar baixos potenciais de construção para as regiões centrais a prefeitura inviabiliza a manutenção do valor nessa região, que seria feito com a renovação dos edifícios e a ampliação do estoque imobiliário, e favorece a fuga de investimentos, trabalho e residências para outros municípios. Além do aumento da necessidade de trânsito que isso gera as pessoas são obrigadas a deslocar diariamente durante o horário de trabalho, e essa desintegração do município em multicentros eleva a segregação social. Para as classes afluentes, ficam os empreendimentos novos. Para as classes pobres, restam os edifícios antigos ou os abandonados. Edifícios que sofrem colapso ou pegam fogo no centro de cidades brasileiras são consequência deste processo.
Aos olhos do desenvolvimento da arquitetura nas principais metrópoles no mundo, os argumentos de que não há espaço para construção de novos edifícios em BH, pois não há lotes vagos, ou que o centro de Belo Horizonte não comporta mais edifícios por causa do trânsito, são inconcebíveis. Entorno de 65% dos edifícios dentro dos limites da Avenida do Contorno possuem cinco andares ou menos e poderiam ser demolidos para construção de edifícios mais altos se a legislação urbana permitisse. Em cidades como Chicago e Nova York, edifícios de até 30 andares são reciclados por edifícios de 100.
A principal diferença entre um edifício de cinco andares e um de 100 andares, está no valor do edifício que de forma bem simples passa de R$5 milhões para R$100 milhões multiplicando o valor arrecado pela prefeitura com IPTU, além de elevar o recolhimento Imposto de Renda e demais impostos sobre serviços por unidade de terra. O terreno do proprietário também se valoriza, já que é precificado sobre uma fração do valor do edifício e das atividades nele instalado. Além disso, o prédio de 100 andares economiza mais terras e gastos públicos em infraestrutura do que 20 prédios de cinco andares. Quanto maior for a concentração de valor no solo urbano, maiores são as economias e a disponibilidade de recursos para investimentos em modais de transporte dispendiosos como o metrô que chega a custar R$ 400 milhões por quilômetro.
Belo Horizonte não só se abstém de um sistema de metrô eficaz, como vem sofrendo com o trânsito gerado pelo espalhamento do desenvolvimento imobiliário. Os estudos internacionais a respeito do desenvolvimento urbano indicam que, abastecida de infraestrutura e ausentes as interferências do poder público, as cidades tendem naturalmente a formar um distrito central e mantê-lo ativo e renovado. Na realidade, um arranha-céu de 100 andares em Nova York, como o 432 Park Avenue, chega a agregar um valor de $ 4,5 bilhões de dólares à cidade enquanto uma propriedade de 5 andares que ocupa um terreno de proporções semelhantes em Belo Horizonte não chega a valer R$ 50 milhões de reais. São realidades diferentes? São. Mas os estudos sobre a economia urbana, principalmente entorno das avaliações do economista americano Edward Glaeser indicam que a construção da realidade Nova-iorquina, passa pela construção. Óbvio.
O valor da terra urbana está diretamente ligado ao potencial de produção do solo. O potencial de construção permitido por lei em cidades como Nova York, Toronto, Londres, Dubai, Sidney, Shanghai, Seoul, Cingapura e até mesmo Moscou varia entre 10 e 30 vezes a área do terreno. Permitindo a construção de edifícios que chegam até 600 metros de altura, estas cidades mantém o centro ativo, acessível e revigorado. Hoje, o potencial de construção dentro da avenida do contorno é de 3,4. Como o estoque imobiliário construído antigamente foi feito com o potencial construtivo superior ao permitido pela lei atual, inviabiliza-se a reciclagem do estoque imobiliário no centro e se promove a fuga de capital.
Com 170 metros de altura, o edifício mais alto de Minas Gerais, o edifício Concórdia não está em Belo Horizonte, está em Nova Lima. O edifício mais alto de Belo Horizonte é o edifício JK construído em 1963 com 120 metros. Para que Belo Horizonte retome o crescimento é necessária à revisão do plano diretor atual, mas não na direção do projeto de lei PL 1.749/2015 que ainda se encontra em votação na Câmara. Ao invés de promover a construção, o novo plano irá reduzir o potencial de construção de todos os terrenos da cidade para 1.0, exceto nas principais avenidas, onde a prefeitura cobrará pela outorga do direito de construção até o limite de quatro vezes a área do terreno.
Suprimir a construção prejudica o acesso à moradia e este plano reforça o processo de dispersão da cidade e migração do investimento para outros municípios. A proposta do novo plano diretor, que custou R$ 4,7 milhões de reais ao bolso do contribuinte e sequer apresenta avaliação do impacto na atividade econômica do município, vai de encontro aos interesses da sociedade e está na contramão do desenvolvimento das principais metrópoles do mundo.
Thiago Magalhães Gomes Jardim
Arquiteto e Urbanista pelo Instituto de Tecnologia de Illiinóis, IIT, Chicago
Economista pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais, IBMEC, Belo Horizonte
Pesquisador do IPEA – (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) – Rio de Janeiro
