Plano Diretor de BH pode aniquilar o setor imobiliário e matar a construção civil.

Em seu livro, “Os Centros Urbanos, A maior invenção da humanidade”, Editora ELSEVIER, que recomendo para leigos e especialistas no tema cidades, o economista e escritor Norte Americano, Edward L.Glaeser, revela exemplos de cidades prósperas e de cidades fracassadas, apontando caminhos para que gestores e cidadãos possam fazer escolhas inteligentes, evitando que a política e as ideologias radicais promovam o engessamento das cidades.

O que chama atenção e convida para reflexões em todos os exemplos de cidade bem sucedidas, é que elas têm em comum o mínimo de interferência do poder publico nas relações de consumo, incluindo o mercado imobiliário e o da construção civil. Ao contrario, todas onde o intervencionismo governamental é grande nestas áreas, impera a inflexibilidade, o excesso de regras e a burocracia perversa.

Cidades com altos índices de desemprego, baixa qualidade de vida, violência e degradação do espaço público, são aquelas onde agentes públicos – prefeituras e secretarias – tomam decisões considerando não o que a população deseja e o mercado sinaliza, mas o que eles acham que é o correto. Belo Horizonte é um exemplo que se encaixa perfeitamente no modelo de cidade atrasada e que tem pela frente desafios monumentais se deseja sair da estagnação.

O que isso tem a ver na prática com a proposta deste texto, de certo deve ser a pergunta do leitor, e eu explico: A capital mineira está diante de um momento importante para o seu futuro, pois na agenda de votações da Câmara Municipal encontra-se o Plano Diretor, confeccionado pelo executivo municipal. A proposta, em síntese, se aprovada, pode parar o setor da construção civil levando a cidade a uma estagnação ainda maior da economia já em frangalhos.

Converso com pessoas ligadas ao setor da construção civil e do mercado imobiliário e todos tem a mesma percepção: de 2012 em diante, o mercado vem perdendo força, e alcançou em 2018 seu pior momento. Com a crise geral, estima-se numero recorde de desemprego, chegando a 130 mil trabalhadores desocupados. Lembro que atualmente é quase impossível aprovar projetos de edificações em BH, com consequências mensuráveis na cadeia produtiva. A visão míope e o radicalismo não deixam.

A causa disso tudo é o intervencionismo desmedido e desastroso da burocracia governamental, através da interferência de secretarias e de órgãos até de Brasilia que não tem nem representação em BH, como SINDACTA. São estas barreiras que desestimulam novas construções. Os representantes legais do município não fazem a menor questão de criar facilitadores, prova disso é a quantidade de projetos reprovados nas várias secretarias da PBH. Elas tratam construtores e incorporadores como inimigos.

Se atualmente já não se aprovam projetos, com o novo Plano Diretor, que prevê coeficiente de aproveitamento igual a um para toda a cidade, será o fim do mercado imobiliário. A contradição não tem explicação razoável, pois o maior interessado em estimular a cadeia produtiva da construção deveria ser o próprio executivo municipal, afinal os impostos que fazem a economia girar, permitindo o custeio da máquina publica, e os investimentos em infraestrutura, vem dos impostos gerados pelas construções.

O arcabouço do Plano Diretor que deixa qualquer empresário e cidadão de bom senso estarrecido, propõe na verdade a criação de um novo imposto, se não bastasse os que já existem, pois estabelece a outorga onerosa para quem deseja edificar acima do limite permitido de uma vez o valor do terreno. Descontadas as áreas de afastamento e os recuos, as construções serão inviáveis na cidade inteira. O correto seria elevar o potencial construtivo pelo menos 20 vezes, desburocratizando os processos de edificações e estimulando o setor.

No mudo inteiro cidades que desejam crescer buscam facilitar as construções, pois elas além de requalificarem as áreas degradadas, especialmente as das regiões centrais, movimentam a importante indústria da construção civil, gerando emprego, renda, impostos, mais IPTU, ITBI e movimentando a roda da prosperidade. Inexplicavelmente em BH ao contrário, a PBH cria dificulta dores.

Os argumentos para justificar o confisco de coeficiente são fracos e reducionistas, querem evitar o adensamento e preservar o patrimônio cultural. Ora, projetam uma cidade engessada, ignoram regras de mercado e se dizem progressistas. Esquecem inclusive o fato de que a cidade é um organismo vivo em constante mutação. Outra desculpa para desestimular a construção de prédios é a mobilidade urbana, em uma cidade que não oferece transporte de qualidade e possui um passivo de obras com 40anos de atraso.

O governo não tem dinheiro para fazer as intervenções que a cidade precisa, então coloca na conta da imobilidade urbana as justificativas para impedir seu crescimento. Com efeito, o Plano Diretor proposto pela PBH ameaça jogar a construção civil em uma crise ainda maior do que a que está em curso. Tomara que o prefeito Alexandre Kalil tenha juízo e não permita tamanho retrocesso.

José Aparecido Ribeiro
Jornalista – Consultor em Assuntos Urbanos
Blogueiro nos portais uai.com.br – osnovosinconfidentes.com.br
31-99953-7945 – jaribeirobh@gmail.com
DRT 17.076-MG – Colunista nas Revistas: Exclusive/Minas em Cena/Mercado Comum

21 thoughts on “Plano Diretor de BH pode aniquilar o setor imobiliário e matar a construção civil.

  1. Nossa, o problema central é a falta de planejamento crônica e a falta e diálogo entre as partes interessadas. Eu ao mesmo tempo concordo parcialmente com as duas partes e sou a favor de uma cidade que priorize o social. Mas precisamos de grana pra investir no social e BH tem um sério problema que se refere a adensamento, provavelmente porque até então é mais vantajoso pros especuladores esparramarem prédios de 10 andares por toda a cidade, realmente embolando o transito e promovendo o caos do que fazer algo com planejamento. Mas reduzir o coeficiente de aproveitamento para 1,0 também é muito draconiano. Belo Horizonte possui muitas áreas onde a construção civil poderia se concentrar, principalmente em volta dos grandes corredores (que é o que o projeto propõe) e na própria região central e em seus entornos. O problema está em limitar também os projetos nessas regiões à um coeficiente baixo. Sabemos que se a prefeitura for muito rígida e não promover políticas de valorizações em certos espaços na capital para a construção civil, ela vai migrar para regiões que deveriam ser de proteção ambiental mas estão construindo prédios (como o vale do sereno). Porque não liberar geral para construirem da altura que quiserem na área central e em bairros como o São Francisco (que é uma ruina industrial totalmente sucateada, com muitas ruas largas e próximo à muitas vias importantes). O argumento que esse cara ai usa para as cidades do mundo não procede, porque se formos ver até mesmo as próprias cidades americanas, elas possuem um planejamento, onde a verticalização intensa se concentra nas áreas centrais e é vetada aos subúrbios. Esse modelo ainda apresenta defeitos (empurra o cidadão para longe dos serviço) e por isso criar centros regionais é uma ótima solução. Por isso eu acho que a ideia de expandir o adensamento perto das grandes vias e entroncamentos é uma boa. Ainda mais que os arredores da Antônio Carlos foram abandonados à uns 50-60 anos pela construção civil.
    Sobre a questão social, colocar um indicie de aproveitamento alto em certas áreas e permitir que ele aumente mediante ao repasse de recursos para a prefeitura investir no social (e ate mesmo permitir isso nas demais zonas da cidade que tiveram o coeficiente reduzido para 1), assim como o plano do Lacerda previa é uma ótima. Mas esse plano precisa também proteger as comunidades carentes e investir estas verbas nelas, permitindo o melhoramento da infraestrutura, das escolas, dos postos de saúde e até mesmo a criação de programas de fomento ao emprego e a renda nessas comunidades e etc. Adensar também em algumas áreas e proteger outras, pode impedir que a especulação avance sobre áreas onde famílias necessitaras tiveram que ocupar já que a cidade sofre de uma deficiência estrutural de políticas habitacionais.
    Bem, se a especulação imobiliária morrer com isso, existe um lado muito bom nisso, que é o do barateamento dos imóveis, que vão poder ser comprados mais facilmente pelas novas gerações que estão tendo muita dificuldade para juntar de 300 à 500 mil reais pra comprar um apartamento. Fato é que também isso tb não gera empregos, então tudo isso é um abacaxi. Precisamos realmente chegar num acordo… reduzir tudo pra 1 não é a solução, mas liberar geral em todos os lugares, pra construirem predinhos de 5-10 andares na cidade toda, igual sempre fizeram também não é.

  2. Por conta do mercado imobiliário, com visão meramente financeira, as cidades se tornarão desumanas e verticais, destruíndo o pouco que ainda resta de árvores e patrimônio histórico pra erguer torres.
    A região Oeste de BH tem sofrido com essa visão especulativa com muita aceleração. Os bairros, com seus sistemas viários e estruturas frágeis, estão pagando caro com as construções de condomínios verticais com mini shoppings dentro, milhares de vagas pra estacionamentos, estrangulado ruas com o trânsito já caótico, destruindo areas verdes, encarecendo o M2 dessas novas construções, mas desvaloriza os imóveis do entorno dessas mega obras, pra forçar vendas, visando construir novas torres.
    Não precisamos de cidades desumanas com esse custo alto. Se a economia do país está fracassada, culpem o golpe sórdido que a democracia sofreu, pra atender a essa senhor poderoso, sem rosto e mal “o mercado”.

  3. A importância do Plano Diretor é quase inquestionável. As cidades necessitam de planejamento urbano. Mas também é uma questão polêmica, porque muitas vezes ficamos expostos a decisões de profissionais com capacidade técnica insuficiente. Acredito até que em muitos casos, o plano chega a ser copiado de outras cidades, não levando em consideração a particularidade de cada território.
    E ao meu entender um bom Plano Diretor tem que ser capaz de articular determinações sobre a cidade, não desprezando seus impactos na economia local.
    Acho louvável José Aparecido, informar aos leitores leigos de que nós podemos e devemos participar das audiências públicas sobre o Plano Diretor.
    Para finalizar, agradeço a indicação do livro!

  4. O poder público não pode continuar criando problemas para o setor produtivo e seus trabalhadores. Travar o setor imobiliário aumenta em muito o desemprego e reduz a renda de todos em todos os setores. Os vereadores não podem aprovar algo contra a população. O papel deles é viabilizar soluções para a população e não atrapalhar o desenvolvimento da cidade. Absurdo este plano.

  5. Acerca do argumento da mobilidade urbana, é “entendível”, mas não é aceitável o que tem acontecido na capital. O “sistema circulatório” de BH está coagulado, e os modais que poderiam reconfigurar todo a mobilidade da cidade nem são colocados em pauta, como a expansão de ciclovias e sistema metroferroviário, ou ainda, talvez de implementação mais rápida, as “faixas de carona”. A cidade está parada porque todo mundo quer se deslocar ao mesmo tempo, mas sem espaço disponível.

  6. Creio q sua visão só vê um lado dos fatos.
    Eu, como profissional de construção civil, concordo com a economia paralisada em BH e restante do Brasil em função da crise econômica e, principalmente política.
    Por outro lado, as diretrizes de uma cidade não podem ser objeto e responsabilidade do mercado pois o mercado, via de regra, não pensa na coletividade – apenas em seus interesses e em seu lucro imediato. O que acontece é um jogo de interesses em que incorporadoras patrocinam seus políticos (do executivo e do legislativo) para obter benesses ao longo do mandato daqueles a quem apoiaram.
    Basta ver como, por exemplo, o programa Minha Casa, Minha Vida foi dramaticamente um insucesso, ao tomar a decisão de ocupação para fins de déficit habitacional, nas mãos das incorporadoras que, via de regra, escolhem terrenos baratos, longe dos grandes centros e longe da infraestrutura e obtém seu lucro em cima do subsídio governamental. Não é pecado lucrar. Mas é pecado lucrar em cima de interesses escusos que não atentam para o interesse da coletividade. Falando da outra ponta, dos empreendimentos classe A no extremo sul de BH e Nova Lima, é fácil perceber como a ocupação acontece em áreas de interesse ambiental e sem infraestrutura, deixando as pessoas dependentes do carro e sem qualquer suporte. Mas essas pessoas ainda têm o carro, coisa que as citadas mais acima, as do MCMV não têm e dependem de um transporte coletivo que não existe.

    O certo é que o investimento na construção civil não pode acontecer sem contrapartidas para a sociedade. Impactou (sobre o tráfego, drenagem, resíduos, etc.), tem que ser inimizados pela incorporação, o que não acontece haja vista os péssimos processos de licenciamento urbano e ambiental que acontecem hoje em BH, tanto pela morosidade do poder público quanto pela falta de rigor técnico, deixando passar contrapartidas que fazem falta à cidade.

    É certo que esse novo PD não é o ideal. Mas é certo também que a cidade não pode ser governada pelas incorporadoras w sua troca de favores com o poder público, deixando em segundo plano a coletividade e o bem estar urbano de todas as pessoas, seja de que classe forem.

  7. Quando BH foi planejada o intuito seria coordenar seu crescimento para o norte, leste e oeste mas, contrariamente a todo bom senso ela subiu o morro. Desta forma, se transformou em uma cidade muito complicada com uma das piores circulações urbanas do mundo. Veja por exemplo as novas cidades americanas, elas crescem na horizontal e ocupam imensas áreas com populações reduzidas e um centro com poucos edifícios altos.
    BH conseguiu fazer monstros urbanos do tipo Buritis, é isso realmente a intenção? Por acaso você mora no Buritis e trabalha fora dele? Trabalhei para subsidiar o Plano Diretor da cidade nos anos 90 e a recomendação era não permitir construções elevadas no local mas, a ganância imobiliária conseguiu alterar o coeficiente de ocupação e hoje vemos aquela excrescência urbana plantada no local. O mesmo vale pára o Belvedere com a complacência das prefeituras de BH e Nova Lima.
    O plano de metro em BH data de 1979 e até agora praticamente nada foi feito; os corredores de circulação são os piores possíveis. Além do mais o terreno de BH sob o ponto de vista geológicos é muito complicado, os riscos de colapso de terreno são reais e muito acentuados nas época das chuvas. A impermeabilização das ruas tornou o vale do Arrudas um problema extremamente sério, uma cloaca aberta no coração da cidade.
    Existem inúmeros problemas que vão muito além da verticalização da cidade e o primeiro deles chama-se mobilidade urbana, só depois de solucionado é que poderemos pensar em soluções urbanísticas mais sensatas.
    Mas, se o intuito é advogar favoravelmente para a especulação imobiliária desenfreada que certamente só contribuirá para tornar a qualidade de vida cada dia mais degradada, desculpe-me os comentários, continue defendendo os seus interesses.

    1. No começo, começo mesmo, vamos começar pela péssima escolha do local da nova capital.
      Ao invés de Paraúna, após Curvelo, local plano e favorável, escolheram um maciço para fincar uma grande roça urbana.
      Por incrível que pareça, eu não vejo um “belo horizonte” aqui.

  8. Sem contar o tal de “tombamento”, em uma cidade de 120 anos de idade, um bairro inteiro protegido, Santa Tereza.
    Estão pensando no agora, não daqui a 25, 45, 60 anos, onde esse bairro já terá se tornado um nova Lagoinha, vai a falência social, sem novas casas, reformas, e com um sério risco de ter um bairro com várias residencias abandonadas, em plena degradação física e social, será que o poder publico vai atuar para impedir trafico de drogas, marginais, prostituição, excesso de bares, etc…etc…..pouco provável….assinaram o atesto de óbito do bairro. Puro provincianismo local.

    “Imovel tombado, cidadão lesado.”
    “Aos Néscios reacionários da Cultura, resta a retórica parva do tombamento.”

  9. Prezado blogueiro, não podemos confundir planejar com desburocratizar.
    Convido o blogueiro a visitar, por exemplo, as ruas do bairro prado. Ruas estreitas, de um bairro antigo que recebem prédios novos a cada mês. O estranho é que mesmo com toda a crise, as construtoras não param de derrubar casas antigas e construírem prédios completamente desproporcionais às ruas do bairro. O seu texto me parece desconexo com a realidade do bairro, pois lá um projeto é aprovado toda semana. Não sou a favor de burocratização, mas planejamento para um crescimento ordenado da cidade é urgente.

    1. Concordo plenamente. No Prado e região (Barroca, Nova Suissa, Calafate, Jardim América), toda casa antiga que é vendida vai pro chão e vira… prédio. Num espaço que moravam, digamos, 3 a 6 pessoas, passam a morar até 8 vezes mais. No mínimo mais uns 8 carros transitando em sua rua. E a rede de água? Esgoto? Energia? E a segurança? Pessoas que moram em prédio (talvez com exceção de quem mora no térreo) não se preocupam com o que acontece na rua, afinal, ela está quentinha e protegida lá no terceiro andar. Entra e sai de casa no controle remoto, e na maioria das vezes nem faz compra no bairro onde mora. No fundo a pessoa não mora no bairro, ela apenas “dorme” no bairro, e não na há região o “espírito de coletividade” com pessoas se encontrando e se conhecendo. Para mim é a decadência da urbanidade.

  10. Prezado, creio que sua visão de mundo, onde o “mercado” dita as regras do que deve ou do que não deve ser construído, desconsidera totalmente o interesse do bem comum. Enquanto o ramo da construção quer gerar o máximo de lucratividade, sem a menor preocupação com o impacto ambiental, a população paga o preço com uma cidade menos agradável, mais excludente, com menos saúde ambiental. Creio que o termo “radical” poderia ser usado, sim, mas para designar o apetite infinito desse ramo produtivo. O liberalismo é a barbárie social, como comprova a atual e caótica cidade de BH.

    1. Parabéns pelo comentário. O que mais me incomodou foram os exemplos “furados” do “bloguista” para justificar sua argumentação.

    2. Isso é exemplo da consequência típica da doutrina praticada nessas “federais” aparelhadas e decadentes que infestam o país e corroem nossos recursos iguais ratos.Esse tipo de “ensino” forma cidadãs e cidadãos raivosos,revoltados,frustados com a baixa qualidade técnica de conhecimento que lhes é ofertado em sala de aula e o muito de doutrinação política que lhes é incutido a todo momento.O pior é que a maioria deles só se dará conta disso quando já for tarde para alguma correção de rumo e atitudes.Com alguma dose de sorte, alguns darão conta de passar em algum concurso público de segunda linha onde irão descontar toda a raiva acumulada de si mesmos,de sua vidinha medíocre e sem expectativas,em outros cidadãos que nada tem a ver com o beco sem saída onde se enfiaram.

  11. Detroit (EUA) entrou em decadência pelo excesso de intervenção estatal?
    Diversos bancos quebraram em 2008 e tiverem de ser socorridos com dinheiro público por causa de de qual setor?
    O crescimento abrupto em 2012 a partir de um boom imobiliário não é parâmetro para estimar o crescimento da construção civil na país.
    Quais países do mundo não cobram mais por coeficiente de construção?
    O setor da construção civil simplesmente repassa os custos para os clientes. Cobram 2 ou 3 vezes mais por um imóvel em relação ao seu custo de produção.
    A cidade precisa de reformas pensadas para as pessoas, melhorias na fluidez do trânsito, transporte público, infraestrutura, na revitalização de áreas subutilizadas ou com redução de moradores tal qual o centro da cidade.
    É balela dizer que o setor da construção civil pensa na geração de empregos. Ao primeiro sinal de crise manda todo mundo embora para redução de custos. O interesse é apenas na geração de caixa, nos editais de licitação pública.

    1. Caríssimo Alves, não tenho o hábito de responder, para não ser indelicado com os que dedicam tempo e atenção ao blog, mas suas colocações merecem pelo menos uma sugestão: Leia o livro SAPIENS, UMA BREVE HISTORIA DA HUMANIDADE, do autor Yuval Harari, na parte que fala do capital e suas funções. O setor da construção civil não demite se tiver obras. Com o atual modelo, só faz obras quem é louco ou muito teimoso. Aprovar um projeto nas várias secretarias de BH é quase impossível. Isso quando não tem que baixar em Brasília, no tal SINDACTA. É inacreditávelo que fazem com as construtoras.
      Quanto à sua afirmativa em relação aos empregos na construção civil, no ritmo que está, não haverá operários em BH muito em breve, eles serão encontrados em barracas no centro da capital, viraram camelô.
      já passam de 5 mil. Não sou eu quem está dizendo, mas a secretaria Maria Caldas, artífice do Plano Diretor que ira destruir a economia de BH.
      A sorte dos XIITAS que comandam este assunto é que a categoria – CONSTRUTORES – e olha que não tenho procuração deles, são uns bananas. Bando de gente frouxa que tem medo de represálias. Fossem mais articulados, a população já teria tomado consciência do crime que estão propondo com o Plano Diretor.
      Agradeço à sua participação e estou à sua disposição para uma conversa sobre BH, pessoalmente. Meu cel está sempre acompanhando os meus textos. Se vc for um “pobre” servidor publico municipal e não tiver dinheiro para o café, eu pago.

      Um abraço
      José Aparecido Ribeiro
      31-99953-7945

    2. Parabéns. Comentário muito mais racional do que o do blog. Comentou por mim. A cidade já não suporta mais tamanho adensamento. A cidade deve ser pensada para sua população. O bloguista usa inclusive exemplos falsos para justificar seu pensamento.

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.